La Administración Municipal trabaja en el reto de disminuir el déficit de vivienda en el Municipio y tras ese propósito avanza en el proceso de revisión y ajuste del Plan de Ordenamiento Territorial (POT).
El documento pretende buscar salidas a las dificultades actuales respecto a la falta de nuevas viviendas para más de 100 mil hogares caleños y las más de 25 mil que no cumplen con las características y cualidades básicas de habitabilidad digna.
“El déficit cuantitativo de vivienda en Cali asciende a 109.142, a la vez que hay 27.462 unidades con déficit cualitativo”, afirmó Óscar Pardo, director del Departamento Administrativo de Planeación Municipal. Según el funcionario, este panorama se debe principalmente a que el crecimiento poblacional de Cali en los últimos 10 años estuvo por encima de la dinámica constructiva de unidades de vivienda, ofrecidas especialmente para las familias con pocos recursos.
Este fenómeno ha repercutido negativamente en el crecimiento descontrolado y no planificado de algunos sectores de la ciudad y en la invasión de áreas en donde las condiciones naturales no son adecuadas para su desarrollo, como es el caso del jarillón del río Cauca y los cerros.
Aún así, el director de Planeación resalta que “Cali no ha crecido tanto como pensábamos, pues el Municipio tiene alrededor de 300 mil habitantes menos, según las proyecciones de los censos pasados”.
Al igual que en el resto del país, las dinámicas poblacionales de Cali muestran una disminución considerable en las tasas de crecimiento en los últimos 10 años. Según la proyección del censo del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane) de 1993, la población de la capital vallecaucana para el año 2005 sería de 2’423.381 habitantes. Sin embargo, el censo 2005 indicó que la población del municipio fue de 2’119.843 habitantes, lo que representa 303.538 personas menos de las esperadas, a la vez que proyectó para el año 2012 una población de 2.294.653 . “Consecuente con esto, el promedio de la tasa de crecimiento anual en el periodo 2000-2012 fue de 1,6, muy por debajo del registrado en la década de los 80 y 90 donde se dio el mayor crecimiento urbano del municipio de Cali”, dice el director Pardo.
Tabla 1 Comparación censos DANE 1993 – 2005. Fuente: Departamento Administrativo de Planeación Municipal. 2012
En este sentido, Cali está creciendo, pero a tasas menores de las que se proyectaban, lo cual para la Administración Municipal es una ventaja para el municipio, “pues actualmente no tiene la capacidad de generar la cantidad de vivienda necesaria por año, razón por la que el déficit cuantitativo pasó de alrededor de 65 mil unidades, en el 2005, a casi 110 mil unidades en la actualidad. Según las proyecciones, en la vigencia del nuevo POT llegarán a la ciudad aproximadamente 200 mil habitantes. Por lo tanto, se necesitarán 55 mil viviendas más.
Tabla 2 Tasa de crecimiento Cali 2000 - 2012. Fuente: Departamento Administrativo de Planeación Municipal. 2012
Las dinámicas de construcción actuales permiten, en promedio, la edificación de 8190 viviendas al año. El déficit aumenta, en promedio, en 6.500 unidades por año. En este sentido, si el municipio continúa con las mismas dinámicas, no será posible cubrir el déficit en el corto plazo.
Tabla 3 Aumento anual del déficit cuantitativo 2005 - 2012 y proyección a 2023. Fuente: Departamento Administrativo de Planeación Municipal
Tabla 4 Déficit de vivienda en Cali. 2005 - Proyección 2023. Fuente: Departamento Administrativo de Planeación Municipal
¿Qué se propone?
Para disminuir realmente el déficit de la vivienda, tanto cualitativo como cuantitativo, desde la revisión y ajuste del Plan de Ordenamiento Territorial se plantean cinco estrategias. La primera de ellas radica en entender que el problema del déficit habitacional es de carácter regional, que incluye a Cali y los municipios vecinos. Por tal razón, se debe incluir dentro de la Agenda Regional, para que la situación sea analizada en su contexto territorial real y se trabaje en conjunto para mitigar el problema.
La segunda estrategia es entender que el área de expansión se delimitó para el crecimiento controlado de la ciudad, por lo que se debe encontrar el punto de equilibrio en los planes parciales a desarrollarse, en los cuales se incluya la vivienda para los menos favorecidos. En este sentido, se propone buscar mecanismos para la construcción de proyectos que promuevan la vivienda, haciendo uso óptimo del territorio de esta área.
Siguiendo esta línea y siendo evidente que el municipio de Cali es uno de los más densamente poblados del país y que en la ciudad consolidada, la dinámica de construcción es mucho más fuerte que en áreas de expansión, se plantea como tercera estrategia las áreas para redensificación, es decir, sectores de la ciudad en donde se promueva el aumento de población por hectárea, a través de normas que tengan en cuenta el tamaño de lotes, densidad poblacional, capacidad de vías, alturas, cobertura de Espacio Público, cobertura de equipamientos, estratos y remanente de servicios públicos. En dichas áreas, las densidades actuales permiten aprovechar de una manera más eficiente los usos del suelo.
La cuarta estrategia está relacionada con la reconversión de usos de suelo en sectores precisos y determinados de la ciudad, entendiendo que las dinámicas urbanas son cambiantes y que las actividades económicas se pueden transformar de manera controlada para dar paso a nuevos desarrollos, como es el caso de ciertos predios y manzanas en el área industrial de la ciudad. En este sentido se propone otorgar cambios de usos, ya sea por obsolescencia u otras razones, a zonas con potenciales de vivienda, con el fin de motivar la construcción a través de la norma.
Por último está el mejoramiento Integral de barrios, donde se plantean programas o proyectos encaminados básicamente a mejorar la calidad de las viviendas existentes que no cumplen con los mínimos requerimientos de habitabilidad, esto con el propósito de disminuir el déficit cualitativo, el cual llega a los 27.462 hogares.
“Con estas estrategias esperamos poder detener el aumento del déficit e ir cubriendo poco a poco el existente”, expresó León Darío Espinosa Restrepo, subdirector del POT y servicios públicos del municipio.
/ Daniela Manrique
Equipo de revisión y ajuste del POT.
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